在选择地下防水系统时，我们的口号是“保守”，因为做地下防水只有一次机会。建筑师和防水设计人员在选择防水系统前必须考虑以下各点：用途、地下水位、土壤特性、基层稳定性、施工顺序、拟使用产品的跟踪记录、风险与成本、施工的难易等。
用途
设计中要考虑的重要因素包括使用空间对渗漏风险的容许程度以及对湿度的敏感度，例如像书库、艺术品储藏室以有计算机设备、电气开关设备和医疗设施的地方，渗漏是不允许的，这些地方对湿度也有严格的要求。在有些敏感的部位，漏气可能也象漏水一样有害。上述这些地方正确的卷材防水设计，应采用低透气卷材并铺贴在迎水面上。
地下水位
地下水位的高度是一个重要的考虑因素，它不仅决定需要防水的类型，还决定按照规范是否要求防水。国际建筑规范要求所有地下构筑物当其底板离地下水位小于15cm时都要防水和防潮。防水应当按照现场的最高地下水位高度设计。
土壤特性
防水材料的独特之处在于它们暴露在非常严酷的环境中，而且防水面所处的环境几乎不发生变化，例如地下水会存在数周或更长时间，而屋面系统上的水通常2~3天就没有了。
还要考虑的一个环境因素是土壤的特性。土壤中的化学物质会对某些材料产生不利影响，设计时应了解土壤中存在什么化学物质。地下水中的酸性和碱性物质可以加速混凝土和钢筋的性能下降；地下水中的盐会腐蚀混凝土中的钢筋；硫酸盐可与硅酸盐水泥发生反应，使混凝土内部产生应力引起裂缝、剥落；另外还有一些化学物质也对防水有影响，包括氢氧化钙、油及肥料中的化学物质。
土壤的物理性质对防水的影响也必须考虑。低渗透性的粘土使地下静水压减小。静水压的强度和本质迫使水进入孔、冷接缝和岩石空隙中。静水压还可能使小的缺陷成为渗漏源。
从珠江新城某公寓建筑物看防水问题
一、工程概况
该公寓位于珠江新城，为在建项目，工程已基本施工完毕。该项目地下三层，地下室主要作为车库使用，兼作战时人防，地上一至五楼为商铺，五层以上为商品房。该工程南临珠江，地下水非常丰富。
近期，该建筑物陆续出现了一些渗漏现象，该地下室底板防水在底板与细石混凝土面层之间设置排水板，侧墙西、南、北面为钢筋混凝土墙，而东面即为砖墙，均设置了涂膜防水层，地下室顶板土方已回填，但并未作防水处理。外墙为陶粒轻质砌块，且未做防水处理。
二、现场渗漏情况及其渗漏隐患概述
在勘查过程中，发现该项目地下室、外墙等部位均出现了不同程度的渗漏，其中地下室尤其严重。卫生间防水施工质量较差，存在渗漏隐患。
1、地下室渗漏情况
地下室几乎所有穿楼板管道边均出现了渗漏现象，顶板局部出现渗漏;侧墙除靠南面稍好，只有局部渗漏外，其余墙体均出现了严重的渗漏现象，特别是东面砖墙位置几乎全部渗水;地下室三层底板积水严重，部分无积水位置有渗水迹象。
2、外墙渗漏情况
现场查勘时，发现在冬季小雨的情况下，外墙已出现不少渗漏现象，因外墙不设置防水层，该建筑物外墙在冬季小雨的情况下已经造成了不同程度的渗漏，在一些薄弱位置如混凝土与砌体交接处等位置出现了渗漏的现象，预计在春、夏雨季来临时，将会出现更多、更大范围的渗漏情况，到时将会严重影响入住业主的起居生活。
3、卫生间防水施工情况
(1)、部分卫生间墙面瓷片已施工完毕，但还未进行防水处理。卫生间不做防水处理，在装修完毕投入使用时，水会透过沉槽底板管根等薄弱位置和卫生间墙侧壁渗至下层或卫生间墙背面，破坏装修层，给业主的起居带来极大的不便。
(2)、部分卫生间已做防水处理，但施工质量很差。防水施工前基层不做处理，基层粗糙不平，遗留水泥砂浆未清理干净，从侧壁防水层看，防水层厚度明显不足，防水层根本起不了防水的作用。防水层施工完毕后不作保护，明显见到防水层已遭破坏，且管道根未做特殊处理，存在很大的渗漏隐患。
三、渗漏原因分析
通过对现场实际渗漏情况的分析，导致其渗漏或存在渗漏隐患主要有以下原因：
1、设计单位设计欠妥
按建筑物的使用功能，本工程的地下室防水设防等级应为二级以上，按《地下工程防水技术规范》GB50108-2008的要求，必须设置二道以上的防水层(其中一道为混凝土结构自防水，且应再按规范设置一道柔性外包防水层)。该地下室底板部分外墙为轻质砖砌块，且为后砌，根本无法在其外面做外包防水层，因而该部位出现了严重的渗漏现象。
另外，按广东省《建筑防水工程技术规程》，本工程外墙除要挂钢丝(板)网、用聚合物等水泥砂浆找平外，还须设置一层聚合物水泥防水涂料。本工程并未设置防水层，是外墙渗漏的根源。
2、建设单位对防水工程重视程序不够
为抢工期，本地下室顶板未做防水层，就已经回填土方，进行室外附属设施施工。现地下室楼板管口基本都出现了渗漏，局部楼板也出现了渗漏现象。随着春夏雨季的来临，顶板积水更多，还会出现更大范围的渗漏，严重的话甚至会影响地下车库的使用。
3、施工单位防水分项工程施工质量存在问题
据建设单位施工现场负责人所述，本工程地下室部分外墙是设置了外包柔性防水层的，加上结构混凝土自防水，是完全能够达到二级防水等级的，但地下室还是出现了严重的渗漏现象，这主要是施工单位防水施工质量存在问题所致。
从卫生间防水施工情况看，存在着找平层施工质量差、防水层厚度不足、防水细部节点不做特殊处理等问题，这使卫生间存在着严重的渗漏隐患。
4、监理单位对防水工程监管不严
发现设计单位的设计不足、监管施工单位工程质量是监理单位的职责。但监理单位在整个过程中既没有发现并指出设计单位在防水工程设计上的不足，也没有发现施工单位防水施工质量存在的问题，也是造成不能解决地下室工程渗漏的原因之。
四、渗漏可能造成的后果
防水在整个建筑工程造价中所占的比往往不高，在国内一般只占3%左右，但是对真正对防水重视的建筑物却连3%都没有。在建筑物中，最容易出现的就是防水渗漏的问题，而且建筑物的渗漏往往会带来一连串的不良后果：
1、地下室及其他结构的渗漏除了会影响其室内功能的使用外，渗漏水还会引发混凝土内部碱环境的破坏、溶蚀、钢筋锈蚀等，最终降低结构的强度、减少建筑物的使用寿命。